Baufinanzierung – Wie komme ich zum eigenen Haus

Wer ein Haus bauen oder kaufen möchte, kommt in den meisten Fällen nicht um eine Baufinanzierung herum. Den wenigsten steht wohl ein Erbe ins Haus, welches für ein Haus ausreichend ist und ein Haus Ansparen dauert meistens zu lange. Also ist der übliche Weg der Gang zu Bank.

Welche Bank ist die richtige?

Die Frage ist pauschal nicht zu beantworten. Die meisten Banken haben Ihre Vor- und Nachteile. Im Allgemeinen ist der erste Anlaufpunkt die eigene Hausbank vor Ort sein. Der Banker Ihres Girokontos kennt Sie und Ihre Situation und kann meistens schnell einschätzen, was geht und was nicht. Außerdem kennt er die Gegebenheiten in Ihrer Region und schätz Grundstücke teilweise anders ein als anonyme Portalbanken.

Die Hausbank wird jedoch nicht immer die günstigste Bank sein. Hier lohnt auf jeden Fall der Vergleich. Außerdem ist Vorsicht vor der Hausbank geboten, wenn Ihre Bankverbindung nicht immer 100% einwandfrei war. Wenn Sie beispielsweise schon eine Kontopfändung vom Finanzamt hatten, weil Sie zu spät auf den Steuerbescheid reagiert haben, kann sich Ihr Banker daran erinnern. Leider fließen solche Faktoren in Ihre Bonitätsbewertung mit ein und verschlechtern ggf. den Zinssatz oder machen die Finanzierung sogar ganz zunichte.

Der Weg über einen Finanzierungsvermittler, der bereits einige Jahre am Markt tätig ist, ist auf jeden Fall eine Betrachtung wert. Diese Vermittler arbeiten mit vielen Banken zusammen und können oft gute Konditionen anbieten. Wer allerdings auch eine nahe Beratung nach der Finanzierungszusage erwartete, ist hier meistens falsch aufgehoben. Die meisten der über freie Finanzierungsvermittler angebotenen Banken sind eher wie Direktbanken und die Beratung während und nach dem Bau ist meist nicht ganz so intensiv. Dafür locken günstige Zinsen und oft auch schnelle Zu- oder Absage.

Wie viel Eigenkapital benötige ich?

Die Frage nach dem Eigenkapital kommt meistens ziemlich schnell im Gespräch bei Banken. Aber wie viel sollte ich denn haben? Pauschal kann ein Richtwert zwischen 10% und 20% der gesamten Finanzierungssumme angesetzt werden. Bei einem Haus mit Grundstück und Nebenkosten im Gesamtpreis von 300.000,- Euro sind das 30.000,- bis 60.000,- Euro.

Ein Teil des Eigenkapitals kann durch die sogenannte Muskelhypothek erbracht werden. Soll heißen, dass Sie bestimmte Dinge an Ihrem Haus in Eigenleistung erbringen. Damit ist das Haus mehr Wert, als es kostet und der Banker ist zufrieden. Was Banken aber eigentlich immer verlangen ist, dass Sie zumindest die Erwerbsnebenkosten für den Grundstückskauf (Notar, Makler, Grundschuldbestellung) tragen können. Das entspricht ungefähr 15% vom Grundstückskaufpreis.

Keine Finanzierung ohne jedes Eigenkapital!

Hüten Sie sich davor, ein Haus komplett ohne eigenes Geld zu bauen. Selbst wenn die Bank Ihnen alles Geld als Darlehen geben würde, kommen immer genug Dinge zusammen, die im Anschluss an den Bau bezahlt werden müssen. Außerdem ist es erfahrungsgemäß so, dass ein Bauprojekt seltenst zu 100% kalkuliert ist. Irgendwas kommt immer außer der Reihe und für solche Dinge sollte Geld da sein. Planen Sie mindestens 10.000,- Euro ein, die Sie zusätzlich für den Bau zur Verfügung haben. Dann haben Sie für solche Fälle immer etwas Puffer in der Rückhand. Denn schließlich wollen Sie auch eine Terrasse und der Garten will ja auch angelegt werden. Spätestens an dieser Stelle brauchen Sie Geld, was nicht von der Bank kommt.

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Haben Sie schon einmal überlegt, wie viel Haus in Ihrer Miete steckt? Den Spruch haben Sie bestimmt schon gehört, oder? Auch wenn dieser Werbespruch schon abgegriffen ist, ganz falsch ist der Ansatz für eine erste Einschätzung einer möglichen Finanzierungssumme nicht. Die Berechnung hierzu ist recht einfach:

Rechnen Sie Ihre netto Kaltmiete mal 1200 geteilt durch 6. Diese Summe ist bei den aktuellen Konditionen mit einem Puffer für später steigende Zinsen die mögliche Finanzierungssumme anhand der aktuellen Miete.  Ein Beispiel:

Ihre aktuelle Miete beträgt 1150,- Euro plus Nebenkosten.
Sie rechnen:  1.150 * 1.200 / 6 = 230.000,- Euro Finanzierungssumme

Jetzt werden Sie vielleicht fragen, warum denn geteilt durch sechs?! Die aktuellen Zinsen betragen doch unter 3%. Die Antwort ist wie meistens einfache. Erstens kommt auf den Zinssatz noch die Tilgung drauf. Bei den aktuellen Zinsen ist eine anfängliche Tilgung von 2% oder mehr empfehlenswert. Zweitens können Sie davon ausgehen, dass nach der Zinsfestschreibung in 10 oder 15 Jahren die Zinsen höher als heute sind. Auch dann muss die Last noch zu tragen sein.

Zu Ihrer Miete können Sie noch zusätzlich monatlich freies Geld (also Geld, was Ihnen nach kosten übrig bleibt) hinzurechnen und die Rechnung von oben wiederholen. Wie Sie Ihre freies monatliches Kapital genau berechnen können, werden wir später in einem separaten Beitrag behandeln.

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