Baufinanzierung: Diese Möglichkeiten gibt es

Baufinanzierungsmöglichkeiten
Bevor es an die Finanzierung geht, müssen die groben Pläne stehen. Diese beiden Faktoren bedingen sich gegenseitig.

Jeder, der sich mit dem Gedanken trägt ein Eigenheim zu bauen oder zu erwerben, weiß, dass ein Haus nicht ganz günstig ist. Weder der Bau noch der Kauf einer Immobilie ist aus der Portokasse finanziert. Wenn also nicht gerade das Erbe einer reichen Großtante ins Haus steht, muss anders für die Finanzierung gesorgt werden. Für die meisten bedeutet das: Eine Baufinanzierung muss her.

Das geliehene Geld gibt es jedoch nicht umsonst. Der Leihgeber möchte eine Ersatzleistung für das geliehene Geld erhalten, zumeist handelt es sich dabei um Zinsen. Diese können höher und niedriger ausfallen – ganz davon abhängig, wie der Kredit und die Umstände gestaltet sind, aber natürlich ist auch die Zeit ein wichtiger Faktor. Um jeweils die beste Lösung für die ganz eigene Situation zu finden, müssen erst einmal Informationen eingeholt werden. So gibt es verschiedene Arten, die eigene Finanzierung zu gestalten und schließlich die günstigste Möglichkeit für sich herauszuholen. 

Der Baukredit / Baufinanzierung

Der Baukredit bei der Bank ist die klassische Art, die eigene Hausfinanzierung zu stemmen. Hier wird abhängig von der eigenen finanziellen Situation ein Finanzierungsplan erstellt, der auf eine gewissen Laufzeit und Tilgungsrate angepasst ist. Dabei gibt es einzelne Stellschrauben, an denen der Banker oder auch der Kreditnehmer drehen kann, um die Finanzierung so günstig wie möglich zu gestalten. Eine davon wäre beispielsweise die Zweckgebundenheit eines Kredits und die grundschuldliche Besicherung, was beim Hausbau meistens der Fall ist. Hierzu wird bei der Finanzierung eines Hauses eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen, die die Bank bei ausbleibenden Zahlungen dazu berechtigt, das Haus ohne die Zustimmung des Eigentümers zu verkaufen oder Zwangs zu versteigern. Die so erreichte Sicherheit führt zu niedrigeren Zinsen. Eine weitere Stellschraube, die man beeinflussen kann, ist die Höhe der Tilgung und die Wahl der Laufzeit.

Dazu kommt natürlich die Wahl der Bank. Die einzelnen Kreditinstitute bieten auch unterschiedliche Konditionen an. So kann es ein Vorteil sein, bei der Hausbank zu finanzieren, die den Häuslebauer und seine finanzielle Lage bereits lange kennt. Genau so kann das aber auch zum Nachteil werden – wenn beispielsweise schon einmal Pfändungen auf dem Konto erhoben wurden. Die Bank wird bei dieser Situation in den meisten Fällen höhere Zinsen veranschlagen, um sich das Risiko des Zahlungsausfalls bezahlen zu lassen.  Spätestens dann lohnt es sich, bei anderen Banken anzufragen. Die Filialbanken sind ein guter Anfang, aber auch Direktbanken können günstige Kreditverträge anbieten, zumal diese grundsätzlich vor geringeren Kosten stehen, wenn sie keine Filialen unterhalten müssen. Um nicht alle Banken im Ort durchlaufen zu müssen, bieten Kreditvermittler und Vergleichsportale passende Vergleiche an, die einen schnelle Überblick über die persönlichen Möglichkeiten geben.

Wie bereits erwähnt, kann mit Laufzeitveränderung, Anpassung der Zinsbindung und der Abpassung des richtigen Zeitpunkts zum Kreditabschluss noch einmal viel herausgeholt werden. Die langfristige Entwicklung zeigt, dass es über das Jahr 2017 mit den Zinsen wohl stetig bergauf gehen wird. Es gilt also den aktuellen Tiefpunkt zu nutzen und noch vor Ablauf des Jahres einen Kredit abzuschließen, wenn das passende Objekt denn gefunden ist. Abgesehen von diesen Faktoren, lassen sich die Kreditkosten mit diesen Mitteln aber noch weiter senken. 

Eigenkapital

Wer nicht komplett auf das Geld der Bank angewiesen ist, hat einen klaren Vorteil. Mit dem Eigenkapital steigt die Bonitätseinschätzung – das drückt die Zinslast und sorgt am Ende für einen günstigeren Kredit. Dazu kommt natürlich noch, dass durch das Eigenkapital gar nicht erst so viel aufgenommen werden muss. Aber nicht nur das klassische Geld auf der hohen Kante zählt als Eigenkapital:

-       Eine Lebensversicherung,

-       ein Verwandtendarlehen,

-       Bausparguthaben,

-       Schenkungen sowie

-       Zuschüsse

können ebenfalls als dieses geltend gemacht werden – sie erhöhen jeweils die Sicherheit für die Bank, dass sie ihr Geld auch zurückerhält. Positiv ausgelegt wird das Eigenkapital vor allem dann, wenn es 20 Prozent des gewünschten Betrages übersteigt. Am besten ist es dann, wenn 40 Prozent der benötigten Summe in Eigenkapital erbracht werden können. Das Minimum was Banken bei den meisten Baufinanzierungen erwarten, sind rund 10% der Finanzierungssumme oder bei sehr gutem Einkommen zumindest die Erwerbsnebenkosten des Kaufs.  Um das geldwerte Kapital noch weiter zu erhöhen, können noch weitere Faktoren angegeben werden. 

Eigenleistung: Das Muskelkapital

Muskelhypothek
Alles, was in Eigenleistung – auch von Freunden und Verwandten - erbracht werden kann, zählt als Eigenkapital. Berechnungsgrundlage ist der Stundenlohn eines Handwerkers.

Wer handwerklich begabt ist oder zumindest geschickte Freunde hat, der kann die Zinslast bei der Finanzierung noch weiter drücken. Die sogenannte Muskelhypothek kann ebenfalls als Eigenkapital angerechnet werden. Voraussetzung: Die Renovierungs- und Sanierungsarbeiten müssen fachgerecht durchgeführt werden können. Dann gilt die Berechnungsgrundlage des Stundenlohns eines Handwerkers – wer so also die Innenwände selbst hochziehen kann, Schlitze für die Elektronik herstellt oder auch das Fundament in Eigenleistung aushebt, der kann dadurch Geld sparen, was ihm bei der Kreditvergabe positiv angerechnet wird.

Aber Vorsicht, nicht alles kann wahllos angegeben werden: Die jeweiligen Fähigkeiten müssen nachweislich vorhanden sein, besonders wenn es um kritische Bereiche wie Elektrik oder Sanitärsysteme geht. Genauso muss natürlich die Zeit für die Eigenleistung gegeben sein, sonst stagniert der Zeitplan am Ende und das Geld für die Handwerker muss zusätzlich aufgenommen werden.

Die Anrechnung von Eigenleitung kann nicht nur beim Hausbau angewandt werden. Auch beim Kauf eines bereits vorhandenen Hauses kann die Renovierung selbst durchgeführt werden, was doppelt spart: Die eigentlichen Handwerkerkosten und die zusätzliche Zinslast. 

Förderungen

Förderungen Hausbau
Mit regenerativen Energien und der Einhaltung hoher Standards bei der energetischen Versorgung des Hauses lassen sich bei KfW, Bund und Ländern Förderungen erwirken. Diese können sowohl als zinsgünstige Kredite als auch als Zuschüsse ausfallen.

Sowohl die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) als auch Bund und Länder bieten immer wieder Förderungen und zinsgünstige Kredite an. Das hat in erster Linie mit den Zielen des Bundes zu tun: Der Gebäudebestand in Deutschland soll bis 2050 weitestgehend energieneutral werden, also nicht mehr Energie verbrauchen als erzeugen. Um diese Ziele einzuhalten, wurde die Energieeinsparverordnung (EnEV) in Kraft gesetzt und seitdem stetig erneuert. Häuslebauer müssen sich an die darin vorgegebenen Auflagen halten und das Mindestmaß an Maßnahmen zum Energieeinsparen einhalten. Darüber hinaus gibt es aber auch die Möglichkeit, über die Mindestanforderungen hinaus zu gehen und so beispielsweise ein Plus-Energiehaus zu bauen, dass mehr Energie produziert als es verbraucht.

Das fördern dann sowohl Bund und Länder als auch die KfW mit Zuschüssen und zinsgünstigen Krediten. So können die Mehrkosten, die ein solches Bauvorhaben unweigerlich mit sich bringt, gestemmt werden. Darüber hinaus erwartet die Häuslebauer in Zukunft natürlich eine kräftige Ersparnis, da sie in ihrem Eigenheim nicht von externen Energiepreisen abhängig sind oder zumindest deutlich reduzieren. 

Der Bausparvertrag

Der Bausparvertrag war vor allem in früheren Zeiten ein übliches Mittel, sein Eigenheim zu finanzieren. Über Jahre wird in dieses Konto eingezahlt, dazu können noch Zuschüsse vom Staat eingeheimst werden. Auf das so angesammelte Kapital werden zusätzlich noch Zinsen gezahlt, so dass über die Jahre ein ansehnliches Sümmchen zum Hausbau oder –Kauf zusammen kommt. Wer einen solchen Vertrag vor 20 Jahren abgeschlossen hat, kann heute zum Hausbau davon zehren. Die aktuell niedrigen Zinsen – die übrigens viele erst zum Hauskauf verleiten – sorgen aber dafür, dass auch auf Bausparverträge keine hohen Zinsen mehr gezahlt werden. Auch die Zinsen für das Bauspardarlehen sind heute bei älteren Verträgen oft höher als die aktuellen Baufinanzierungszinsen der Banken. Die Abschlussgebühr sorgt dafür, dass gerade bei geringen Laufzeiten eher draufgezahlt wird.

Der vielleicht größte Nachteil eines Bausparvertrages ist aber die erforderliche Wartezeit, bis man ein Bauspardarlehen erhalten kann. Bis zur Zuteilungsreife eines Vertrages muss er Finanzierungsbetrag zumeist zwischenfinanziert werden oder man muss lange warten. Wer aber zusätzlich zur Baufinanzierung einen Bausparvertrag abschließt, kann zur nächsten Verlängerung seiner Baufinanzierung aus dem Bausparvertrag schöpfen und sichert die heutigen Zinsen für später.

Arbeitgeberdarlehen

Ähnlich wie das Verwandtendarlehen kann auch über den Arbeitgeber Eigenkapital eingebracht werden, wenn dieser ein Darlehen gewährt. Viele, gerade größere Arbeitgeber, haben hierfür eigens entwickelte Programme für Ihre Mitarbeiter.  

Allerdings ist hier Vorsicht geboten, denn wenn die Zinsen nicht in marktüblicher Höhe vom Arbeitgeber erhoben werden, gilt solch ein Darlehen mitunter als Geldwerter Vorteil und der Zinsvorteil ist somit zu versteuern. Wer jedoch noch nicht ausreichend Eigenkapital angespart hat, kann hierrüber eventuell zum ersehnten Ziel kommen. Das auf diese Weise eingebrachte Kapital kann auf Seiten der Bank zu einem bessern Zinssatz führen, womit sich die Anfrage beim Arbeitgeber doppelt lohnen kann. Man sollte jedoch genau durchrechnen, welcher Weg hier der passende ist und auch die konkreten, anfallenden Kosten vergleichen.

Was kostet ein Haus?

Hausbaukosten
Eine sorgfältige Kalkulation und Zusammenfassung des Eigenkapitals lohnt sich – diese Aufstellungen wirken sich direkt auf die Konditionen des Kredits aus und sorgen für ein zinsgünstigeres Darlehen.

Bevor die Finanzierung dann Wirklichkeit werden kann, müssen natürlich die Kalkulationen stehen. Was kostet der Hausbau – und vor allem was kostet der Weg zu meinem ganz persönlichen Wunschhaus? Wie viel Haus kann ich mir leisten? Das sind Fragen, die zwar vor dem Banktermin in groben Zügen abgehandelt werden sollten, allerdings kommt es am Ende aber auch auf die Konditionen bei der Kreditvergabe an. Diese können locker ein paar tausend Euro ausmachen, die am Ende für Zinsen draufgehen oder nicht – Geld, was sonst eventuell ins Haus fließen könnte. Verhandlungsgeschick und eine detaillierte Aufstellung des eigenen Kapitals inklusive Muskelhypothek, Bausparverträgen und Förderungen lohnen sich also sehr.

Viele Wege führen nach Rom – so ist es auch beim Hausbau. Die Baufinanzierung lässt sich auf verschiedene Arten bewerkstelligen, wenn auch nur in den seltensten Fällen der Weg komplett an der Bank vorbei führt. Zur Minderung der Zinslast heißen die Zauberworte: Eigenkapital und Eigenleistung. Das kann durch verschiedene Maßnahmen „entstehen“: Bausparverträge, Darlehen von Verwandten oder dem Arbeitgeber, Muskelkraft und Eigenleistung werden dazu angerechnet. 20 bis 40 Prozent der benötigten Summe als Eigenkapital vorliegen zu haben ist ideal und sorgt für die besten Konditionen.

In der Regel sollten Häuslebauer also alle verfügbaren Ressourcen zur Beschaffung von Eigenkapital nutzen, um so am Ende möglichst gute Konditionen beim Kreditinstitut auszuhandeln. Das mindert die Belastung über die gesamte Finanzierungsphase – ein sehr angenehmer Effekt, der monatlich spürbar ist. Wichtig ist jedoch auch, dass auf eine möglichst lange Zinsbindung geachtet wird. Nur so kann der aktuell niedrige Zinssatz optimal genutzt werden und der Traum vom Hausbau auf lange Sicht Wirklichkeit werden. 

 

 

Bildquellen:

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